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NOTRE MISSION
L’établissement public dénommé le Fonds d'Urbanisation et d'Aménagement
du Plateau de Kirchberg a été constitué, pour une durée illimitée, par la loi du 7 août 1961, loi modifiée par les lois du 26 août 1965, du 28 août 1968 et du 8 juin 2004.
Suite au vote de la loi du 8 juin 2004 modifiant la loi du 7 août 1961 relative à la création d'un fonds d'urbanisation et d'aménagement du Plateau de Kirchberg, le Fonds, qui est placé sous l'autorité du ministre du Dévdeloppement durable et des Infrastructures, est administré par un Conseil d'administration composé de sept membres au plus, nommés par le Grand-Duc sur proposition du Gouvernement en conseil.
Les membres du Conseil sont nommés pour une durée de cinq ans renouvelable à son terme. Le président du Conseil d'administration est désigné parmi les membres du Conseil d'administration par le Gouvernement en conseil sur proposition du ministre de tutelle.
Les actions judiciaires sont intentées ou défendues au nom du Fonds par le Président
du conseil d'administration ou par son remplaçant.
Avec l'accord du ministre de tutelle, le Conseil d'administration peut déléguer la gestion journalière du Fonds et la représentation de celui-ci en ce qui concerne cette gestion
à un Comité exécutif composé de trois membres du Conseil d'administration. L'organisation et le fonctionnement du Comité exécutif sont définis par règlement d'ordre intérieur.
Le Fonds est assisté par du personnel engagé sur la base d'un contrat de louage de
service de droit privé.
LE CONSEIL D'ADMINISTRATION DECIDE
SUR LES POINTS SUIVANTS
> la politique générale du Fonds, notamment le concept global d'urbanisation et d'aménagement du Plateau de Kirchberg,
> la politique de vente des terrains appartenant au Fonds,
> le budget d'exploitation ainsi que les comptes de fin d'exercice,
> les programmes d'investissements annuels et les programmes d'investissements pluriannuels,
> les emprunts à contracter,
> l'organigramme, la grille des emplois et leur classification ainsi que les conditions
et modalités de rémunération et le volume des tâches du personnel,
> l'exécution et la mise en œuvre de la politique générale,
> les règles d'exécution du budget,
> le rapport général d'activités,
> les actions judiciaires à intenter et les transactions à conclure,
> les conventions à conclure,
> l'engagement du personnel du Fonds.
Les moyens financiers
Le Fonds supporte les dépenses relatives à son fonctionnement.
Conformément à la loi du 7 août 1961, il est habilité à se faire ouvrir auprès de la Banque
et Caisse d'Epargne de l'Etat un crédit jusqu'à l'occurrence de 10 millions d'euros. La loi du 26 août 1965 l'autorise également à se procurer des moyens financiers supplémentaires d'un montant maximal de 10 millions d'euros par voie d'emprunt respectivement pour l'augmentation du crédit dont il dispose auprès de la Banque et Caisse d'Epargne de l'Etat. Ces opérations financières sont garanties par l'Etat qui assume d'une part, les charges d'intérêts et d'amortissement de l'emprunt et d'autre part, les charges d'intérêts de la totalité du crédit dont dispose le Fonds auprès de la Banque et Caisse d'Epargne de l'Etat.
Les crédits et emprunts sont soumis à l'approbation du ministre des Finances qui en détermine les conditions et modalités. A côté des crédits garantis par l'Etat, le Fonds dispose du produit des ventes et échanges de ses immeubles. Il peut également se procurer d'autres moyens financiers qui ne seront toutefois pas couverts par la garantie de l'Etat.
Les comptes du Fonds sont tenus selon les principes et les modalités de la comptabilité commerciale. A la clôture de chaque exercice, le Conseil d'administration arrête le bilan et le compte des profits et pertes. Un réviseur d'entreprises désigné par le ministre de tutelle, est chargé de contrôler les comptes du Fonds, la régularité des opérations effectuées et les écritures comptables. Pour le 1er mai au plus tard, le Conseil d'administration présente au Gouvernement en conseil des comptes de fin d'exercice accompagnés d'un rapport circonstancié sur la situation et le fonctionnement du Fonds ainsi que le rapport de révision d'entreprise.
La décharge du Conseil d'administration est donnée par le Gouvernement en conseil.
La gestion financière du Fonds est soumise au contrôle de la Cour des comptes.
Les opérations
Les marchés de travaux et de fournitures conclus par le Fonds dans l'intérêt de l'accomplissement de sa mission sont soumis à la législation de l'Etat relative aux marchés publics de travaux et de fournitures. La cession des immeubles non occupés par la voirie publique se fait par le Fonds aux enchères. Elle peut se réaliser de gré à gré sous condition d'autorisation spéciale du Gouvernement en conseil. La même autorisation est requise pour procéder à l'échange volontaire d'immeubles avec des immeubles même non compris dans les limites fixées par le plan annexé à la loi.
Les actes administratifs de revente et d'échange sont dressés par l'Administration de l'Enregistrement et des Domaines. Jusqu'à présent, le procédé de l'adjudication publique n'a été utilisé qu'à deux reprises. En effet, le Fonds ne souhaite pas favoriser la spéculation ni faire monter les prix. Sa politique a toujours été d'avoir un prix correct tout en imposant à l'acheteur des contraintes strictes. La valeur des terrains est fixée à partir d'une valeur de base liée à leur constructibilité. Au lieu de procéder à la vente des terrains en propriété, le Fonds a également recours à deux formes de droits réels immobiliers institués par deux lois du 10 janvier 1924, à savoir le contrat de cession d'un droit de superficie et le contrat de concession d'un droit emphytéotique.
La politique immobilière
La mission principale du Fonds réside dans l’urbanisation du Plateau de Kirchberg.
Les opérations immobilières sont cependant indispensables primo, en ce qui concerne l’acquisition, pour le Fonds, de moyens financiers et secundo, pour orienter l’urbanisation du Plateau.
Aux termes de la loi modifiée du 7 août 1961, le Fonds peut procéder à la revente des immeubles non occupés par la voie publique aux enchères ou avec l’autorisation spéciale du Gouvernement en conseil par marché de gré à gré. La formule de la vente aux enchères n’a été utilisée qu’à deux reprises par le passé, puisque le Fonds ne souhaite pas favoriser la spéculation ni faire monter les prix. Les ventes de terrains ont en conséquence été réalisées de gré à gré sur base de prix approuvés par le Gouvernement et fixés en fonction de leur constructibilité.
Depuis 2004, le Fonds met en œuvre une nouvelle politique de vente, qui tend à concilier
la mise en concurrence en ce qui concerne le prix de vente et la valorisation de la qualité architecturale et urbanistique. La formule choisie a l’avantage incontestable par rapport à la vente de gré à gré de permettre à l’ensemble des acteurs sur le marché de l’immobilier de bureaux et de l’immobilier résidentiel d’accéder aux terrains mis en vente par le Fonds.
Pour garantir la qualité architecturale, le Fonds opère ses choix sur base de l’analyse
de projets architecturaux proposés sous forme d’avant-projets sommaires par les futurs acquéreurs. En pratique, la procédure d’appel à candidatures en vue de la cession de terrains à bâtir se déroule en deux phases : une présélection des promoteurs et architectes sur dossier de candidature est opérée en vue de l’admission au concours et dans une deuxième phase est réalisée la sélection du futur acquéreur sur base d’une offre économique et d’un projet architectural précis. La présélection des promoteurs et architectes se fait en fonction de la capacité financière du promoteur, de la composition de l’équipe de maîtrise d’œuvre et des références en matière de réalisations du promoteur et de l’architecte. A noter que le groupe promoteur-architecte est indissociable au cours de la procédure de sélection et par après pendant la mise en œuvre du projet.
La sélection proprement dite s’effectue par notation des critères économiques et architecturaux à parts égales. Les critères économiques sont le prix offert par are de terrain et pour les immeubles résidentiels en plus le prix proposé à la vente future des appartements (prix au mètre carré) ainsi que le prix de vente d’un emplacement de parking. La notation est proportionnelle au prix proposé du terrain et inversement proportionnelle au prix de vente du mètre carré d’appartement et du prix de l’emplacement de parking. Par ce mécanisme, le Fonds tend à éviter une surenchère systématique en matière de prix de vente final des logements. Le Fonds surveillera le respect du prix de vente annoncé et en cas de dépassement du prix proposé le Fonds percevra 50% de la différence (prix de vente moyen au mètre carré indexé sur l’indice des prix à la construction).
Les critères qualitatifs portent sur la qualité architecturale et constructive du bâtiment,
la qualité des aménagements extérieurs, la qualité de l’agencement intérieur des logements ainsi que le comportement énergétique du bâtiment. Les trois premiers critères font l’objet d’une appréciation par un jury de sept membres, en majorité architectes, représentant entre autres le Fonds, la Ville de Luxembourg, l’Ordre des architectes et ingénieurs, le critère
du comportement énergétique est évalué suivant des règles prédéterminées par un expert en la matière. Les différentes notations sont harmonisées pour aboutir à un résultat final désignant le gagnant du concours.
Comme le prouve le résultat de l’appel à candidatures pour les cessions au Quartier du Grünewald, les résultats de cette nouvelle procédure sont des projets d’immeubles résidentiels variés, d’une très grande qualité architecturale.
Les directives d'aménagement et de construction
A la suite des études élaborées par le Fonds, celui-ci a défini des critères sévères à respecter par tous ceux qui veulent s'implanter dans les "directives d'aménagement et
de construction" dont les principales prescriptions figurent en annexe du présent bilan.
Ces contraintes sont complémentaires aux dispositions réglementaires de la Ville de Luxembourg. Parmi elles figurent en premier lieu l'intérêt général de l'opération, la nature
du projet, le délai de construction, le respect des directives urbanistiques du Fonds et l'intérêt macroéconomique de l'opération. Le Gouvernement ayant exprimé le souhait de maintenir l'image de marque du Plateau, des prescriptions de qualité architecturale se sont ajoutées aux critères d'aménagement. Les prescriptions du Fonds sont de deux ordres. Générales quand elles concernent l'ensemble du Plateau, particulières quand elles se rapportent à un groupe de terrains. Dans ce dernier cas, elles sont progressivement édictées en fonction de l'étude détaillée des aménagements.
La complémentarité entre les prescriptions urbanistiques de la Ville et du Fonds a pour conséquences que la plupart des secteurs du Plateau de Kirchberg (hormis ceux déjà destinés à l'habitat) sont classés, dans le PAG (plan Joly) de la Ville de Luxembourg,
en terrains réservés dont la majorité sont à destination particulière.
La définition de ces secteurs dans le PAG dit que "certaines parties de la Ville sont destinées à recevoir des équipements privés ou publics d'utilité générale. Ces parties
sont appelées terrains réservés. Les constructions admises doivent s'intégrer de façon harmonieuse dans le tissu urbain qui les environne. La présentation d'une maquette volumétrique à l'échelle de 1:500 ou, selon besoin, à l'échelle de 1:200 peut être exigée. Cette maquette devra renseigner également sur les parcelles adjacentes. Le règlement
sur les bâtisses détermine le nombre d'emplacements de stationnement."
Ces prescriptions sont assez ouvertes pour laisser au Fonds l'aptitude de définir des contraintes urbanistiques et architecturales plus particulières sans porter préjudice
aux autres dispositions du PAG. C'est la nature de la mission du Fonds qui a poussé ce dernier à faire intégrer cette souplesse de réglementation dans le PAG de la Ville de Luxembourg. De cette manière, le Fonds peut donner une réponse rapide et précise à des demandes d'intérêt général ou national concernant le Plateau de Kirchberg.
Pour donner une idée des densités admises sur le Plateau, des coefficients maxima d'utilisation (CMU) du sol, à respecter impérativement, ont été inscrits dans le PAG.
C'est le cas pour une bonne partie des terrains réservés et pour toutes les zones d'habitation du Plateau.
La procédure d'examen et d'approbation des projets se déroule en plusieurs étapes.
Le Fonds vérifie d'abord que le projet respecte les prescriptions de qualité architecturale
et les critères d'aménagement inscrits dans les directives. Celles-ci sont jointes aux actes concernant les terrains à bâtir. Après son approbation, le Fonds transmet le dossier de demande d'autorisation à l'Administration communale de la Ville de Luxembourg. Simultanément, le maître d'ouvrage demande les autres autorisations nécessaires (permission de voirie, commodo-incommodo, etc.).
La créativité des architectes peut se développer dans le cadre du respect de ces critères
et contribuer à rendre le Plateau vivant. Au cours du déroulement du chantier, le Fonds fait vérifier par un bureau de géomètres le respect des principaux reculs par rapport aux limites de propriétés ainsi que celui des hauteurs du bâtiment.
Afin de maintenir son objectif de créer des pôles animés en réalisant un tissu urbain dense aux extrémités "Est" et "Ouest" du Plateau, le Fonds attache une grande importance à la phase de concertation avec les maîtres d'ouvrage. C'est en particulier le cas pour le choix de l'implantation des bâtiments sur le terrain, la définition de leur gabarit, le choix des
matériaux de revêtement des façades et la configuration des espaces extérieurs.